Compravendita immobiliare: la figura del notaio

Uno dei passaggi più impegnativi e delicati che si può decidere di affrontare nella vita è senza dubbio l’acquisto di casa, un vero e proprio percorso ad ostacoli dove regnano questioni tecniche, economiche e giuridiche non sempre facili da comprendere. Una figura professionale che subentra nella compravendita immobiliare è il notaio, che assume il duplice ruolo di pubblico ufficiale e professionista a cui affidarsi per sciogliere dubbi e incertezze. 

Per legge il contratto di compravendita deve essere stipulato da un pubblico ufficiale imparziale e specializzato sulla materia, il notaio per l’appunto, che deve garantire che l’acquisto dell’immobile avvenga nel rispetto di tutte le norme di legge. Ma il notaio non si limita solo a redigere il rogito, ossia l’atto pubblico di compravendita.

Il Notaio ha inoltre l’obbligo di verificare il contenuto degli atti che vengono sottoposti alla sua attenzione e qualora ne sottoscrivesse qualcuno che contiene disposizioni vietate dalla legge sarebbe punito con la sospensione fino a sei mesi, ed in caso di recidiva potrebbe persino venire destituito.

Da questa premessa deriva la seguente conclusione: i contraenti di una compravendita immobiliare devono sapere che il Notaio – che sia scelto dalla parte acquirente (come è prassi) o dalla parte venditrice – non è  l’alleato dell’una o dell’altra parte, ma è il Notaio di entrambi, anzi di tutta la collettività, la quale ha un preciso – anche se non palese – interesse a che tutto sia fatto per bene e secondo legge.

Nell’ambito delle vendite immobiliari uno dei principali compiti del Notaio è quello di controllare che l’immobile non sia gravato da ipoteche o pignoramenti o altri vincoli di questo tipo.

Di recente la Cassazione (sentenza del 13.06.2013 n° 14865) si è occupata del caso di un Notaio al quale un venditore aveva intentato causa per aver stipulato l’atto di acquisto di un immobile che in seguito era risultato gravato da ipoteca in favore di una Banca. L’acquirente se ne era accorto solo dopo l’atto e quindi aveva chiesto i danni per le spese necessarie alla cancellazione dell’ipoteca al venditore e  quest’ultimo, a sua volta,  si era rivalso sul Notaio.

La circostanza singolare che caratterizza il caso è che nel contratto l’acquirente aveva espressamente esonerato il Notaio dall’effettuare le visure ipotecarie, come risultava da apposita clausola inserita nel contratto di compravendita.

Ebbene, nonostante le strenue difese del Notaio la Suprema Corte ne ha riconosciuto la responsabilità  precisando che la sua opera “non può ridursi al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione della compilazione dell’atto, ma deve estendersi a quelle attività, preparatorie e successive, necessarie in quanto tese ad assicurare la serietà e certezza dell’atto giuridico posto in essere”.

Questa decisione si fonda proprio sulle particolari caratteristiche della funzione notarile, confermando che entrambe le parti contrattuali (e non solo quella che paga la parcella del Notaio) hanno diritto ad una corretta prestazione notarile.